--- title: "Gastos al Comprar una Vivienda en 2026: Cuánto Vas a Pagar Realmente" description: "Todos los gastos al comprar vivienda en 2026: ITP/IVA, notaría, registro, gestoría, tasación. Ejemplo práctico con 200.000€." url: https://stratexlab.com/prestamos/gastos-compra-vivienda/ date: 2025-01-18 modified: 2026-04-18 author: "Javier Alonso Méndez" image: https://stratexlab.com/wp-content/uploads/2025/01/gastos-compra-vivienda.webp categories: ["Préstamos"] type: post lang: es --- # Gastos al Comprar una Vivienda en 2026: Cuánto Vas a Pagar Realmente Hipotecas Actualizado abril 2026 Comprar una vivienda de 200.000€ en España no te cuesta 200.000€: te cuesta entre **220.000€ y 230.000€**. El 10-15% adicional son impuestos, notaría, registro, gestoría y tasación. Si es tu primera compra, este «colchón» es el que te puede dejar sin vivienda al último momento. Aquí tienes el desglose completo de gastos, cuánto paga el comprador y cuánto el vendedor, y cómo prepararte si no tienes el 20% de entrada ahorrado. Lo esencial **Gastos totales:** 10-15% adicional al precio de la vivienda (vivienda usada) o 11-13% (vivienda nueva). **El gasto mayor:** Impuestos (ITP 6-10% en vivienda usada, IVA 10% + AJD 1-1,5% en vivienda nueva). **Quién paga qué (Ley 5/2019):** Comprador paga impuestos; banco paga casi todos los gastos de hipoteca (notaría, registro, gestoría, AJD hipotecario). **Ahorro recomendado:** Tener el 20% del precio + 10-15% en gastos. Total: 30-35% del valor de la vivienda. **Consejo:** Un broker hipotecario (Gibobs, iAhorro) negocia con el banco para incluir gastos en la hipoteca o reducirte la TAE. Gratis. RECOMENDADO · NEGOCIAR LA HIPOTECA Gibobs Gibobs Broker hipotecario · Gratis para el cliente Un broker hipotecario compara ofertas de decenas de bancos y negocia TAE, vinculaciones y gastos por ti. Puede conseguirte una hipoteca con mejor TAE o, en algunos casos, incluir parte de los gastos en la propia hipoteca (aumenta el préstamo pero reduce el desembolso inicial). Servicio gratuito: la comisión la paga el banco. (https://go.adt231.net/t/t?a=1723644765&as=1877604510&t=2&tk=1) Asesoramiento gratuito · Enlace de afiliado ## Desglose completo de gastos al comprar una vivienda Separamos los gastos en dos bloques: los de la **compraventa** (sobre la casa) y los de la **hipoteca**. Desde 2019 la Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario cambió el reparto: la mayoría de gastos hipotecarios los paga el banco. Te quedan por pagar casi todos los de la compraventa. ### Bloque 1: Gastos de la compraventa (paga el comprador) #### Impuesto (el gasto más grande) Cambia según si la vivienda es **nueva o de segunda mano**. | Tipo vivienda | Impuesto | Tipo | Sobre 200.000€ | | --- | --- | --- | --- | | Segunda mano | ITP (Impuesto Transmisiones Patrimoniales) | 6-10% (CCAA) | 12.000€ – 20.000€ | | Nueva | IVA + AJD | 10% + 1-1,5% | 22.000€ – 23.000€ | | VPO | IVA reducido o exento | 4% (si aplica) | 8.000€ | El ITP varía mucho por comunidad autónoma: Madrid aplica 6%, Cataluña 10%, Andalucía 7%. Comprueba el tipo vigente en tu CCAA. Algunas CCAA aplican reducciones para menores de 35 años, familias numerosas, zonas despobladas o compra de vivienda habitual. #### Notaría de la compraventa La firma de la escritura pública tiene un coste según arancel oficial del notariado. Orientativo: **500€ – 1.200€** según importe de la vivienda. Lo paga el comprador salvo pacto contrario. #### Registro de la Propiedad Inscribir la escritura en el Registro para que conste tu titularidad. Arancel oficial: **400€ – 700€** según precio. Lo paga el comprador. #### Gestoría (opcional, casi siempre obligatoria si hay hipoteca) Tramita escrituras, liquidación de impuestos e inscripción registral. Coste: **300€ – 600€**. Si hay hipoteca, el banco suele imponer una gestoría de su confianza (pero desde 2019 la paga el banco, no tú). #### Otros gastos menores - **Cambio de titularidad** en suministros (luz, agua, gas, internet): 0-50€. - **Certificado energético:** 80-150€ (lo paga el vendedor normalmente). - **Nota simple:** 9,02€ por cada una que solicites. ### Bloque 2: Gastos de la hipoteca (paga mayoritariamente el banco) Buena noticia desde 2019 La Ley 5/2019 de Crédito Inmobiliario traspasó **al banco** la mayoría de gastos hipotecarios: notaría de la hipoteca, registro de la hipoteca, gestoría de la hipoteca e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre el préstamo. Solo pagas la tasación. | Gasto hipoteca | Importe | Paga | | --- | --- | --- | | Tasación de la vivienda | 250€ – 500€ | Comprador | | Notaría de la hipoteca | 300€ – 800€ | Banco | | Registro hipoteca | 200€ – 500€ | Banco | | Gestoría hipoteca | 200€ – 500€ | Banco | | AJD hipoteca | 0,5-1,5% del préstamo | Banco | | Comisión apertura | 0% – 1% (negociable) | Comprador | ## Ejemplo: gastos reales al comprar una vivienda de 200.000€ Supongamos que compras una vivienda de **200.000€ de segunda mano en Madrid** con una hipoteca del 80% (160.000€): | Concepto | Importe | | --- | --- | | ITP 6% Madrid (200.000€) | 12.000€ | | Notaría compraventa | 800€ | | Registro | 500€ | | Gestoría compraventa | 400€ | | Tasación | 350€ | | Comisión apertura (0,5%) | 800€ | | TOTAL GASTOS (~7,4%) | 14.850€ | | + ENTRADA 20% (si 80% hipoteca) | 40.000€ | | = DESEMBOLSO INICIAL TOTAL | 54.850€ | Casi **55.000€ para comprar una vivienda de 200.000€**. Es el 27,5% del precio. Por eso se suele recomendar tener el 30-35% del precio ahorrado antes de lanzarse a comprar. ## Cómo reducir los gastos: 5 estrategias reales ### 1. Comprar en una CCAA con ITP bajo Madrid (6%), Comunidad Valenciana (10% reducido al 8% en algunos casos), Navarra (6%) tienen tipos más bajos que Cataluña (10%) o Galicia (10%). Diferencia real: 4.000-8.000€ en una vivienda de 200.000€. ### 2. Aprovechar reducciones fiscales por perfil Muchas CCAA aplican reducciones del ITP para menores de 35 años, familias numerosas, personas con discapacidad o compras en zonas rurales despobladas. Puede ser del 3-5% en lugar del tipo general. Consulta el régimen fiscal de tu CCAA antes de firmar. ### 3. Negociar la comisión de apertura Es 100% negociable. Muchos bancos la eliminan a cambio de aceptar bonificaciones (nómina, seguros). Con un broker, suele ser automática. ### 4. Usar aval ICO si tienes menos de 35 años El aval ICO 2023 te permite financiar hasta el 100% del precio. No cubre gastos pero sí te quita la exigencia de tener el 20% ahorrado. Lo ves en detalle en nuestra guía sobre (/prestamos/hipotecas-al-100-de-financiacion/). ### 5. Buscar hipoteca que incluya gastos (hipoteca al 110-115%) Algunos bancos ofrecen hipotecas del 100% que incluyen gastos de compraventa (suben el préstamo al 110-115%). La TAE es más alta y no todos los bancos la dan. Un broker te dirá en qué bancos es viable hoy. ¿Necesitas ajustar gastos y hipoteca? Un broker compara bancos, negocia TAE y te dice qué banco incluye gastos en la hipoteca. (https://go.adt231.net/t/t?a=1723644765&as=1877604510&t=2&tk=1) ## Cronograma: cuándo pagas cada gasto - **Al presentar oferta:** Arras (entre 1.000€ y 5.000€, se descuenta del precio final). - **Al firmar el contrato de arras:** 5-10% del precio como señal. - **Durante el proceso (antes de firmar):** Tasación (350€ aprox.). - **En la firma de la escritura:** Resto del precio + impuestos + notaría. Este es el gran desembolso. - **Después (30 días):** Registro e inscripción. ## Preguntas frecuentes ### ¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una vivienda? Aproximadamente el 30-35% del precio: 20% de entrada (ya que la hipoteca cubre el 80%) + 10-15% de gastos (impuestos, notaría, registro, tasación). Para una vivienda de 200.000€ son 60-70.000€. ### ¿Qué gastos paga el vendedor de la vivienda? Plusvalía municipal (impuesto sobre el incremento de valor del terreno), certificado energético, IRPF sobre la ganancia patrimonial y gastos de cancelación de hipoteca si tiene. Los demás gastos los paga el comprador. ### ¿Puedo negociar quién paga cada gasto? Sí en la compraventa (lo habitual es lo que hemos indicado pero es pactable). En la hipoteca, la Ley 5/2019 impone que el banco pague casi todo; la tasación es excepción. ### ¿Hay gastos recuperables que pagué antes de 2019? Sí. Si firmaste tu hipoteca antes de junio de 2019, probablemente pagaste gastos que hoy corresponden al banco. La jurisprudencia ha permitido reclamar notaría, gestoría y registro. AJD solo es recuperable en algunos casos. Consulta con un abogado especializado. ### ¿Compensa comprar nueva o de segunda mano en términos de gastos? La vivienda nueva suele tener gastos totales ligeramente superiores por el IVA (10%) + AJD (1-1,5%). La de segunda mano depende del ITP de tu CCAA (6-10%). En Madrid, segunda mano sale más barata en impuestos. En Cataluña o Galicia, la diferencia se reduce. Encuentra la mejor hipoteca y ahorra en gastos Gibobs negocia con bancos para conseguirte mejor TAE y menos comisiones. 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