Última actualización: 31 de marzo de 2026
Préstamos
Actualizado marzo 2026
Un préstamo con garantía hipotecaria te permite obtener entre 15.000€ y 500.000€ usando tu vivienda como aval, con TAE que van del 4% al 18% dependiendo de si vas a un banco o a un prestamista privado. Los números lo dejan claro: la TAE es mucho más baja que un préstamo personal sin garantía (6-15% bancario, hasta 80%+ online). Pero estás poniendo tu casa en juego. Te explicamos cuánto cuesta realmente, qué requisitos piden y cuándo merece la pena (y cuándo no).
Lo esencial
Qué es: Un préstamo donde hipotecas un inmueble que ya es tuyo como garantía de pago. No es para comprar vivienda (eso es una hipoteca), sino para obtener liquidez con tu propiedad como aval.
Cuánto te dan: Entre el 30% y el 80% del valor de tasación, menos la hipoteca pendiente si la hay. Un piso tasado en 200.000€ sin cargas puede generar un préstamo de 120.000-160.000€.
Cuánto cuesta: TAE del 4-9% (bancos) o del 10-18% (capital privado). Más gastos de tasación (250-600€), notaría (600-1.200€), registro (400-700€) y gestoría (200-400€).
El riesgo real: Si no pagas, el prestamista puede ejecutar la hipoteca y quedarse con tu vivienda. Con la Ley 5/2019, hace falta 12 impagos (o el 3% del capital en la primera mitad del plazo) para iniciar la ejecución.
¿Qué es un préstamo con garantía hipotecaria y en qué se diferencia de una hipoteca?
Un préstamo con garantía hipotecaria y una hipoteca comparten una cosa: ambos usan un inmueble como aval. Pero la finalidad es completamente distinta. La diferencia entre préstamo y crédito ya es confusa de por sí; con la hipoteca de por medio, más todavía. Vamos a dejarlo claro:
| Característica | Hipoteca (compra vivienda) | Préstamo con garantía hipotecaria |
|---|---|---|
| Finalidad | Comprar una vivienda | Cualquier fin (negocio, deudas, reforma…) |
| Propiedad del inmueble | La compras con el préstamo | Ya eres propietario |
| TAE habitual | 2,5% – 4,5% | 4% – 18% |
| LTV (% del valor del inmueble) | Hasta 80% | 30% – 80% (menos hipoteca pendiente) |
| Plazo | 15 – 30 años | 5 – 30 años (banco) / 1 – 10 años (privado) |
| Regulación (Ley 5/2019) | Sí (siempre) | Sí (si el inmueble es vivienda residencial) |
La Ley 5/2019 (LCCI) te protege si el inmueble que usas como garantía es tu vivienda habitual o una vivienda residencial. Eso implica escritura notarial obligatoria (gratis para ti), periodo de reflexión de 10 días, y los gastos de notaría, registro e IAJD los paga el prestamista. Si usas un local comercial o un terreno, estas protecciones no aplican.
¿Cuánto cuesta realmente un préstamo con garantía hipotecaria en 2026?
Hay dos costes: los intereses del préstamo y los gastos de formalización. Ambos varían mucho según si vas a un banco o a un prestamista privado.
Banco vs capital privado: TAE y condiciones
| Concepto | Banco | Prestamista privado |
|---|---|---|
| TAE | 4% – 9% | 10% – 18% |
| LTV máximo | 60% – 80% | 30% – 60% |
| Plazo | 5 – 30 años | 1 – 10 años |
| Comisión apertura | 0% – 1,5% | 1% – 3% |
| Requisitos | Nómina, buen scoring, sin ASNEF | Solo el inmueble (acepta ASNEF) |
| Velocidad | 2 – 6 semanas | 1 – 3 semanas |
Gastos de formalización
Además de la TAE, un préstamo con garantía hipotecaria tiene gastos fijos que debes sumar al coste total:
| Gasto | Coste orientativo | ¿Quién paga? (Ley 5/2019) |
|---|---|---|
| Tasación del inmueble | 250€ – 600€ | Tú (siempre) |
| Notaría | 600€ – 1.200€ | Prestamista (vivienda) |
| Registro de la Propiedad | 400€ – 700€ | Prestamista (vivienda) |
| Gestoría | 200€ – 400€ | Prestamista (vivienda) |
| IAJD (Impuesto AJD) | 0,5% – 1,5% del capital | Prestamista (vivienda) |
* Si el inmueble es vivienda residencial, la Ley 5/2019 obliga al prestamista a pagar notaría, registro, gestoría e IAJD. Si es local comercial o terreno, negocia quién paga cada gasto.
1.500€ – 3.000€
Gastos de formalización típicos (tasación + notaría + registro + gestoría)
Si tu inmueble es vivienda residencial, solo pagas la tasación (250-600€). El resto va a cargo del prestamista.
Puedes estimar la cuota mensual y el coste total de tu préstamo con nuestra calculadora de préstamos online.
¿Cuánto dinero puedo conseguir con un préstamo con garantía hipotecaria?
El importe depende de tres factores: el valor de tasación del inmueble, las cargas existentes (hipoteca pendiente) y el LTV que aplique el prestamista (porcentaje sobre el valor de tasación).
Ejemplo real
Tienes un piso tasado en 250.000€ con una hipoteca pendiente de 80.000€. Si el banco aplica un LTV del 70%, la cantidad máxima que puede respaldarse con el inmueble es 175.000€ (250.000€ x 70%). Como quedan 80.000€ de hipoteca, te pueden dar hasta 95.000€ (175.000€ – 80.000€). Un prestamista privado con LTV del 50% te daría como máximo 45.000€ (125.000€ – 80.000€).
¿Qué requisitos piden para un préstamo con garantía hipotecaria?
Los requisitos varían mucho entre bancos y prestamistas privados. Los bancos son más exigentes pero más baratos; los privados son más flexibles pero más caros.
| Requisito | Banco | Prestamista privado |
|---|---|---|
| Inmueble en propiedad | Sí | Sí |
| Ingresos demostrables | Sí (nómina o IRPF) | No siempre |
| No estar en ASNEF | Sí | No (aceptan ASNEF) |
| Buen scoring bancario | Sí | No necesariamente |
| Tasación oficial | Sí | Sí |
Entender cómo funciona tu scoring bancario te ayudará a saber si tienes opciones con bancos (más baratos) o si necesitas recurrir a capital privado. Tu historial en la CIRBE también es determinante: si tienes muchas deudas registradas, el banco puede rechazarte aunque tengas un inmueble valioso.
¿Necesitas liquidez y tienes un inmueble?
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Cómo solicitar un préstamo con garantía hipotecaria paso a paso
Calcula cuánto puedes pedir
Estima el valor de tu inmueble y resta la hipoteca pendiente. Aplica un LTV del 60-70% para ser conservador. Si tu piso vale 200.000€ y debes 60.000€, puedes aspirar a unos 80.000-100.000€.
Compara ofertas de bancos y prestamistas
Usa un broker hipotecario como Gibobs para que compare ofertas de múltiples bancos. También puedes consultar a prestamistas privados si necesitas más flexibilidad. Nunca aceptes la primera oferta.
Prepara la documentación
DNI, escritura de propiedad, nota simple actualizada, últimas nóminas (o IRPF si eres autónomo), extractos bancarios, último recibo del IBI y certificado de cargas del inmueble.
Tasación del inmueble
El prestamista gestionará la tasación oficial (coste: 250-600€, lo pagas tú). Un tasador homologado visitará el inmueble y emitirá un informe con su valor de mercado.
Revisa la oferta y firma ante notario
Si es vivienda residencial, recibirás la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con 10 días de antelación. Revísala con calma. Firma ante notario y el dinero se ingresa en tu cuenta en pocos días. Conocer la amortización anticipada te permitirá negociar mejores condiciones de cancelación.
¿Cuándo NO te conviene un préstamo con garantía hipotecaria?
Ojo con esto: estás poniendo tu casa en juego
No lo hagas para pagar gastos corrientes. Si necesitas dinero para llegar a fin de mes, hipotecar tu vivienda es como matar moscas a cañonazos. Los gastos de formalización (mínimo 250-600€) ya hacen que no compense para importes pequeños.
No lo hagas si no tienes ingresos estables. Si no puedes pagar las cuotas, pierdes la vivienda. El proceso de ejecución hipotecaria tarda 1-3 años, pero llega. Con la Ley 5/2019, hacen falta 12 cuotas impagadas (o el 3% del capital en la primera mitad del plazo) para que el banco inicie la ejecución.
No lo hagas con prestamistas privados sin investigar. El capital privado es más rápido y flexible, pero también más caro y menos regulado. Verifica siempre que la empresa esté inscrita en registros oficiales. Si te ofrecen «hipoteca en 48 horas sin preguntas», desconfía. Consulta más opciones de financiación en España antes de recurrir al capital privado.
Si necesitas menos de 10.000€, un préstamo personal sin garantía (TAE del 6-14% en bancos) puede ser más sensato: no pones en riesgo tu vivienda y te ahorras los gastos de formalización. Y si lo que necesitas es comparar opciones rápidamente, un broker te ahorra ir banco por banco. Recuerda que debes contratar un seguro de amortización pero tienes derecho a elegir aseguradora.
Cetelem
Entidad de crédito
DESDE
8,29% TAE
Plazo: 48 – 96 meses
✗ No acepta ASNEF
Entidad de crédito de BNP Paribas. Préstamos personales sin hipotecar tu vivienda. Regulada por el Banco de España. Alternativa si necesitas menos de 60.000€ y no quieres arriesgar tu inmueble.
Lo que deberías saber antes de contratar
Riesgos y costes que no puedes ignorar
Ejecución hipotecaria: Si dejas de pagar, el prestamista puede ejecutar la garantía y quedarse con tu vivienda. Con la Ley 5/2019, se necesitan 12 impagos (o el 3% del capital en la primera mitad del plazo) para iniciar la ejecución. El proceso judicial dura 1-3 años.
Gastos iniciales: Aunque el prestamista paga la mayoría si es vivienda, tú pagas la tasación (250-600€). Con capital privado, los gastos pueden ser mayores y a tu cargo.
Capital privado sin regulación: Algunos prestamistas privados no están inscritos en el Banco de España. Verifica siempre el registro. La falta de regulación puede traducirse en cláusulas abusivas.
Impacto en CIRBE: El préstamo hipotecario aparece como deuda en tu informe CIRBE. Esto reduce tu capacidad de endeudamiento futuro para cualquier otra operación financiera.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me pueden dar con un préstamo con garantía hipotecaria?
Entre el 30% y el 80% del valor de tasación de tu inmueble, menos la hipoteca pendiente. Para un piso de 200.000€ sin cargas, eso son entre 60.000€ y 160.000€ dependiendo de la entidad. Los bancos dan hasta el 80%; los prestamistas privados, hasta el 50-60%.
¿Puedo pedir un préstamo con garantía hipotecaria estando en ASNEF?
Con bancos no (exigen buen historial crediticio). Con prestamistas privados sí, porque la garantía es el inmueble. Eso sí, la TAE será más alta (10-18%) y el LTV más bajo (30-50%). Compara siempre varias opciones antes de aceptar.
¿Puedo seguir viviendo en la vivienda que uso como garantía?
Sí. La hipoteca no afecta a tu derecho de uso de la vivienda mientras pagues las cuotas. Sigues viviendo en ella, puedes reformarla, alquilarla (salvo pacto en contra) y disfrutarla con normalidad.
¿Qué pasa si no puedo pagar las cuotas?
El prestamista puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria. Con la Ley 5/2019, necesita al menos 12 impagos (o el 3% del capital en la primera mitad del plazo) para activar la ejecución. El proceso judicial dura entre 1 y 3 años. Antes de llegar a ese punto, contacta con el prestamista para negociar un plan de pagos.
¿Puedo usar un local comercial o un terreno como garantía?
Sí, pero las protecciones de la Ley 5/2019 no aplican si no es vivienda residencial. Eso significa que los gastos de notaría, registro e IAJD pueden ser a tu cargo, y no tendrás el mismo periodo de reflexión obligatorio. Los prestamistas privados suelen aceptar locales y terrenos; los bancos son más selectivos.
¿Qué diferencia hay entre un préstamo con garantía hipotecaria y una segunda hipoteca?
Son prácticamente lo mismo. Una «segunda hipoteca» es un préstamo con garantía hipotecaria que se registra como segunda carga sobre un inmueble que ya tiene una hipoteca. El segundo acreedor cobra después del primero en caso de ejecución, por eso suele exigir más intereses y dar menos porcentaje sobre el valor del inmueble.
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FUENTES
— Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE)
— Banco de España: Tipos de interés y regulación de crédito hipotecario (bde.es)
— Consejo General del Notariado: Aranceles y gastos de escrituración hipotecaria
— Webs oficiales de Gibobs, Kreditiweb y Cetelem (condiciones consultadas en marzo 2026)
Stratex Lab es un comparador independiente. Este artículo contiene enlaces de afiliado: si contratas a través de ellos, podemos recibir una comisión sin coste adicional para ti. Las condiciones de cada producto pueden variar; consulta siempre la web oficial del prestamista antes de contratar. Hipotecar tu vivienda es una decisión de alto impacto: evalúa tu capacidad de pago a largo plazo y consulta con un asesor financiero si tienes dudas.
